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Wills, Probate and Real Estate Law  Attorney Miami, FL | Abogada deTestamentos, Sucesiones y Bienes Raices en Miami FL

G. Problemas de custodia

¿Qué es un depósito en garantía y un agente de custodia? ¿Qué significa tener fondos o documentos en depósito en garantía?
Un agente de custodia es típicamente un tercero designado para contener un artículo (por lo general los fondos, pero a veces ciertos documentos, como un hecho y / o hipotecas) por un tiempo determinado o hasta que la aparición de una enfermedad, en cuyo momento el agente de custodia debe entregar el artículo a otra parte. Normalmente, el agente de custodia será la compañía de título, y los fondos y documentos que están sosteniendo deben incluir los depósitos recibidos en virtud del contrato para la compra de la propiedad, así como la escritura y los instrumentos de la hipoteca. En muchos contratos de compra de casa, el depósito inicial o el depósito de garantía se llevará a cabo por un agente de custodia hasta el cierre. En algunos estados, todo el cierre pasa a través de un agente de custodia, con todos los fondos y documentos que se recogen y se distribuyen de la manera requerida por las instrucciones específicas y detalladas de depósito en garantía por escrito.

​​​Problemas comunes relacionados con

Bienes Raices Residenciales


A. Preocupaciones al comprar una casa
B. Preocupaciones con el título
C. Manera en que el título se adquiere y retiene
D. Diferentes formas de transmitir y otorgar

los derechos de propiedad
E. Problemas de inspección
F. Problemas de licitacion
G. Problemas de custodia
H. Problemas de Zonificación

C. Manera en que el titulo se adquiere y retiene

¿Cómo se adquiere y retiene un título?

Asegúrese de que usted identifique cuidadosamente todas las partes involucradas en el título y cómo el título se llevará a cabo. Los siguientes son ejemplos de métodos típicos de adquisición del título:

Único dueño. Bajo este enfoque, el título se toma en el nombre de un solo concesionario individual y es libremente transferible, no esta sujeta a gravamen por ese concesionario, sin perjuicio de la dote y / o derechos del patrimonio familiar y se describe a continuación.

Ejemplo: John Doe, un hombre soltero, otorgante, a Jane Smith, una mujer soltera, concesionario.
Propiedad conjunta con derecho de supervivencia. El título puede tomar en varios nombres bajo este enfoque. Cada copropietario posee un interés indiviso en todo el establecimiento. El lenguaje de "supervivencia" significa que si un copropietario muere, el interés de esa persona automáticamente se transfiere a los copropietarios restantes. Cualquier copropietario podrá transferir libremente su interés fracional en la propiedad durante su vida, pero cualquier transferencia terminará los aspectos de la tenencia de la supervivencia conjunta en la medida de los intereses transferidos. Partes iguales de propiedad se presume a menos que la escritura dice lo contrario. Por ejemplo, si hay dos becarios, cada concesionario será dueño de una mitad de interés a menos que el contrato especifique lo contrario.

Se crea una tenencia conjunta y sólo existe si existen cuatro características esenciales: (1) unidad de la propiedad y el control conjunto; (2) las participaciones deben ser las mismas; (3) los intereses deben ser originarios de un mismo instrumento; y (4) los intereses deben comenzar al mismo tiempo. Si todas o alguna de estas características no existen, los propietarios serán dueños de la propiedad como inquilinos en común.

Ejemplo: John Doe, un hombre soltero, otorgante, a Albert Smith, Jane Baker y Charles Jones como copropietarios con derecho de supervivencia.
Los inquilinos absolutos. El Título puede ser tomado como inquilinos absolutos solamente por medio de un matrimonio válido entre marido y mujer. Esta forma de propiedad no existe en todos los estados. Las palabras "marido y mujer" en el nombre del concesionario decide esta elección. Si se intenta realizar una transferencia de este tipo, pero los beneficiarios no están casados ​​válidamente, o si llegan a divorciarce, el título vuelve a los inquilinos en común. Como los inquilinos absolutos, ningun inquilino puede transferir su interés a un tercero o gravar la propiedad sin que ambas partes esten unidas en la escritura o hipoteca. A la muerte de una de las partes, la propiedad se convierte automáticamente en propiedad exclusiva del cónyuge sobreviviente. Esta es una forma común de pertenencia entre parejas casadas, excepto en los estados de propiedad comunitaria. En los estados de propiedad comunitaria, el marido y la mujer presuntamente adquieren la propiedad como propiedad de la comunidad y la mantienen como inquilinos en inquilinos comunes o como conjuntos con derecho de supervivencia.

Ejemplo: John Doe, un hombre soltero, otorgante, a John Jones y Jane Jones, marido y mujer.
Son inquilinos en común. Título otorgado como inquilinos en común, como copropietarios, permite título de todo el edificio, que se otorgará a nombres múltiples. Este Título también es libremente transferible y no sujeto a gravamen (que el propio interés del inquilino que hizo la transferencia) por cada inquilino. Sin embargo, no hay derecho de supervivencia en los inquilinos sobrevivientes sobre la muerte de un inquilino. Además, tenga en cuenta que la propiedad de igual porcentaje se presume a menos que el contrato especifique lo contrario. Por ejemplo, a menos que la escritura dice lo contrario, si hay tres becarios, cada concesionario posee un tercio de interés. Siempre es mejor declarar participación porcentual en cada copropietario en la escritura para evitar cualquier incertidumbre o malentendido.

Ejemplo: John Doe, un hombre soltero, otorgante, a Jane Smith, Sam Wilson y Tom Baker, en partes iguales como inquilinos en común.

O John Doe, un hombre soltero, otorgante, a Jane Smith como a ½ interés, Sam Wilson como a ¼ interés y Tom Baker como a ¼ de interés, como inquilinos en común.
El Título se transmite en fideicomiso para el beneficio de los compradores. Bajo este enfoque, legal (registro) el título se transfiere a un fiduciario (por ejemplo, el concesionario sería "John Doe, como fiduciario en virtud del acuerdo de fecha 01 de junio 2005"). Se debe tener cuidado en el uso de este enfoque, ya que hay preocupaciones más complejas implicadas.
Cuestiones de propiedad civil especiales. Este es un tema en el que debe averiguar si el estado en que se encuentra la propiedad tiene reglas especiales que requerirán una declaración distinta de la propiedad o otorgarán automáticamente intereses en la propiedad entre los cónyuges. California, Arizona y Wisconsin son ejemplos de "propiedad conyugal" o estados de "propiedad comunitaria", donde las leyes tienen un impacto en la forma en que se lleva a cabo el título. El interés del concesionario debe ser descrito con precisión con los términos exigidos por la ley de ese estado.

F. Problemas de licitación

¿Qué es una Licitación? ¿Cuáles son mis derechos y obligaciones en virtud de una Licitación?

Propósito de una Licitación. Una Licitación es un interés en la tierra que es propiedad de una persona que no es el dueño de todo el paquete, tales como el derecho a usar o controlar una parte de la parcela, o un área por encima o por debajo de ella, para un propósito limitado específica (como para cruzarlo por el acceso a la vía pública, para compartir una unidad común con una propiedad vecina, o de instalar y mantener los cables o líneas de servicios públicos). La tierra que se benefician de una Licitación se llama predio dominante; la tierra agobiada por una Licitación se llama predio sirviente. A diferencia de un contrato de arrendamiento o la licencia, una Licitación puede durar para siempre, pero por lo general no dan al tenedor el derecho a poseer, tomar exclusivamente de, mejorar, o vender la tierra. Algunas Licitación comunes pueden incluir: (i) un derecho de paso; (ii) un derecho de entrada; (iii) el derecho a la ayuda de los terrenos y edificios; (iv) un derecho de la luz y el aire; o (v) el derecho al agua. El propietario del predio sirviente normalmente es libre de usar su propiedad como él o ella elija, siempre que su uso no perjudica los derechos del titular del predio dominante para utilizar la tierra cubierta por la servidumbre.
La Licitación es en beneficio de la Tierra. Es posible que tenga una Licitación sobre la propiedad de otro por varias razones. Una de las razones más comunes pueden ser para el acceso a una vía pública para una propiedad que de otro modo podría ser sin salida al mar. Revise su inspeccion o pregunte a su compañía de título si no está seguro del propósito de cualquier Licitación identificada. Además, asegúrese de que todas las Licitaciónes sean en beneficio de su propiedad sobre la propiedad de otra persona. Esto se refleja con la descripción legal incluida en el Anexo A de su póliza de seguro de título. Uno de los artículos asegurados por póliza de propietario de seguro de título es el acceso legal a la propiedad asegurada.
Licitación de carga para la Tierra. Si alguien tiene una Licitación correctamente legal de mi propiedad, ¿cuáles son mis obligaciones y derechos con respecto a la Licitación?

Sus obligaciones con la parte que se beneficie (predio dominante) de la Licitación sobre la propiedad que usted está comprando dependen del acuerdo escrito en la  creación de la Licitación.

Si la inspeccion de la propiedad refleja un camino marcado "Licitación", pero no hay ningún documento de registro de la creación de la Licitación, tendrá que preguntar por el inspector que ha obtenido la información de esta Licitación. Si la Licitación no registrada se muestra en la encuesta, la compañía de título probablemente puede enumerar esta Licitación no registrada en su póliza del título como una excepción a la cobertura. Eso significa que si alguien fuera a reclamar el derecho de usar esta Licitación, su seguro de título no pagaría para resolver este problema.

Preguntas mas Frecuentes de Bienes Raices

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H. problemas de Zonificación

How does the buyer know how the land surrounding the property will be used?

  1. ¿Cómo sabe el comprador cómo se utilizará la tierra que rodea la propiedad?

    Por lo general, el vendedor no garantiza cómo se utilizará el área que rodea la propiedad. Algunos acuerdos de compra incluyen preguntar al vendedor para justificar lo que el vendedor sabe de usos de propiedades que rodean a la propiedad que puedan interferir con el uso de la vivienda, pero muchos no lo hacen. Si se refiere a un comprador, él o ella debe ponerse en contacto con el tasador de la propiedad o recaudador de impuestos para el condado en el que se encuentra la propiedad y determinar quién es dueño de las tierras circundantes, o hablar con el departamento de zonificación o planificación de de su municipio local antes de la compra de la propiedad para entender cómo los usos circundantes pueden afectarle.

  2. El compromiso en el título solamente revelará información sobre la propiedad que se compra y no tratara de informar al comprador acerca de los usos de los alrededores. A veces una encuesta o inspecion identificará a los propietarios de las parcelas adyacentes. El comprador tiene que asumir la responsabilidad de averiguarlo y ver en que le afectará. El comprador puede pedir a los propietarios vecinos si saben de planes para desarrollar la tierra que rodea la propiedad. El comprador también puede querer hablar con la oficina de la construcción o zonificación del municipio local para confirmar la zonificación de la propiedad circundante con el fin de saber qué tipo de usos se pueda hacer en el futuro, a pesar de la zonificación se pueda cambiar.

E. Problemas de inspección

¿Qué es una inspección, y por qué debo pagar por una?


Una inspección es un dibujo de la propiedad que debe mostrar las mejoras a la propiedad (como edificios, caminos y similares), las líneas límites de la propiedad, y cualquier invasion que afecte a la propiedad (si los elementos invasores contra la propiedad sean por parte de terceros o usurpaciones de la propiedad contra una propiedad vecina).

¿Qué detalles se incluyen en una inspección depende enteramente de lo que se requería del topógrafo en el contrato, y lo que está implícito en la certificación que el inspector da al cara de la inspección. Agrimensores tienen la capacidad, si lo piden, para certificar muchas cosas, tales como: (i) si las mejoras se encuentran a las líneas de límite; (ii) en que zona de inundaciones se encuentra la propiedad; (iii) si las estructuras están en conformidad con las leyes y altura aplicables; o (iv) si la propiedad tiene acceso a una vía pública.  Invasión a la propiedad pueden incluir: (i) los servicios públicos (como el agua, cable, electricidad y líneas telefónicas) y servidumbres para ellos; (ii) el derecho de otra persona a entrar en su propiedad (como un camino común que la propiedad puede compartir con una propiedad vecina); o (iii) no se transportan las estructuras con la compra de la propiedad que se encuentran en la propiedad y no debe ser (como la valla que pertenece a un propietario vecino). Prestamistas residenciales por lo general requieren que se obtenga una encuesta antes del cierre, debido a que una encuesta es el único documento en un cierre que confirma que la descripción legal en la escritura coincide con el pedazo de la propiedad que el comprador espera recibir con ese hecho. En algunos casos, si el propietario actual de la propiedad cuenta con una reciente encuesta de la propiedad al prestamista aceptará dicha encuesta (o tal vez una recertificación actual de la encuesta previa, siempre y cuando no hay nuevas mejoras sustanciales a la propiedad) y nueva encuesta costos pueden ser reducidos.

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A. Preocupaciones al comprar

una casa.

¿Cuáles son algunas cuestiones claves para mí a considerar en la revisión de un contrato para comprar una casa?

Pocas personas se dan cuenta de que el contrato de compra es el paso más importante en la compra de una casa. Los detalles de este acuerdo determinan lo que compra o vende y cómo se compran o venden. Antes de firmar, lea el acuerdo cuidadosamente y considere lo siguiente (no es una lista completa de temas, pero la intención es dar al lector un buen comienzo en las cosas a tener en cuenta):


  1. ¿Es el contingente de compra sobre cuestiones tales como la disponibilidad de financiamiento en términos aceptables o la venta de la casa que el comprador posee actualmente?
  2. Exactamente que terrenos, edificios e instalaciones se incluyen en la oferta?
  3. Son aparatos, ciertas instalaciones y otros bienes muebles incluidos en el precio de compra?
  4. ¿Cuándo puede el comprador tomar posesión?
  5. ¿El vendedor debe proporcionar un título comercializable? Título comercializable es el título que puede ser comercializado fácilmente (se vende) a un comprador razonablemente prudente con conocimiento de los hechos y su significado jurídico sobre cargas y gravámenes.
  6. ¿Quién paga por el examen del título de la propiedad en el caso de la oferta es aceptada? ¿Quién paga por el resumen del título o del título de seguro?
  7. ¿Se han instalado los servicios públicos si la propiedad es de nueva construcción?
  8. ¿Quién paga por el costo de la inspección de la propiedad? ¿El prestamista requiere una inspección como condición para la aprobación del préstamo?
  9. Las inspecciones son requeridas por el municipio? ¿Qué parte va a pagar por la inspección? ¿Habrá un contrato de garantía de la vivienda pagada por el vendedor? En caso de que el comprador realizara y pagara una inspección de la casa por separado? ¿Qué tipo de elementos  tiene un vendedor la obligación de proporcionar y divulgar un comprador, y que sucede si no se proporcionan?
  10. Si una hipoteca debe ser dada, ¿hay una tarifa de impuestos o de archivo para la presentación de la hipoteca. Si es así, qué parte va a pagar ese impuesto?
  11. Si un préstamo se ha de obtener de un prestamista foráneo, quién va a pagar los costos de cierre del préstamo?
  12. Si se encuentran daños de termitas, será el vendedor el que pagará el costo de las reparaciones?
  13. ¿Hay alguna restricción sobre el uso de la propiedad?
  14. Si la oferta es aceptada, quien asume el riesgo de pérdida si la propiedad está dañada antes de cerrar?
  15. Se requiere a personas (tales como esposos o esposas) firmar y aceptar la oferta?
  16. ¿Alguna de las líneas limítrofes esta en disputa?
  17.  ¿Cuáles son las consecuencias si el comprador o vendedor incumplen el contrato?
  18. ¿Hay agentes de bienes raices participando? Si es así, ¿quién paga la comisión? Es la comisión a pagar incluso si la venta no se cierra?
  19. De quién es la responsabilidad de pagar por cuotas especiales gubernamentales que se pueden presentar antes del cierre?
  20. ¿Qué tipo de documento se impartira?

           Ver D a continuacion.

D. Diferentes formas

de transmitir y otorgar los derechos de propiedad

¿Cuál es la diferencia entre un acto de transmitir derechos de propiedad general (garantizado), derechos de garantia de propiedad especial limitada (Limitado) y contrato de derecho de renuncia a reclamación?

Documentos de derecho general garantizado. Un documento de garantía general garantiza buen título del otorgante antes de la cesión de la propiedad, y la garantía continúa después de la  cesión de propiedad. Las garantías habituales o garantías por el vendedor son: buen título, la libertad de gravámenes distintos de los específicamente identificados, y derecho de posesión al comprador frente a todos los demás. La garantía incluye cualquier reclamación que surja durante o antes de la entrega de la propiedad del otorgante.
Documento de garantía especial(o limitada). Un documento de garantía especial, a veces referido como una escritura de garantía limitada (algunos estados pueden tener un nombre diferente para esta forma de documento), proporciona menos extensas garantías que el concesionario recibe de un documento general de garantía. En un acto especial de garantía, las órdenes del otorgante solamente son validas contra las reclamaciones que surjan durante el período de la propiedad que el otorgante ha sido dueño, pero no garantiza contra cualquier reclamación que surja antes de que la propiedad fuera del otorgante.
Quit Claim Deed. Una documento de propiedad de renuncia no contiene ningún tipo de garantía y transmite sólo el interés, en su caso, en poder del otorgante (por ejemplo, si el otorgante en realidad no tenía ningún interés de transmitir, el documento de renuncia sería no conferir ningún derecho de propiedad en el concesionario). La escritura-de renuncia no se utiliza normalmente para las operaciones de compra de bienes raíces residenciales.
Documento de propiedad del alguacil(Sheriff). El documento de propiedad de un alguacil (sheriff) es un documento de propiedad otorgado al final de una ejecución hipotecaria, en la que el alguacil(sheriff), bajo la orden de la corte en el caso de ejecución hipotecaria, otorga la propiedad del inmueble a la empresa adjudicataria en la venta del alguacil(sheriff). Estas obras son obras de renuncia y no llevan ninguna garantía porque el postor en la venta judicial se lleva el título "sujeto a todas las cargas legales", incluyendo cualquier defecto en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

B. Preocupaciones con el Titulo

1. ¿Qué es una examinación de título, resumen o el abstracto de titulo?
Una examinación de título es un estudio de los registros relacionados con la historia de la propiedad y a veces de otros asuntos relacionados con participaciones en la propiedad. Un resumen de título es una colección de registros públicos relativos a la propiedad de una parcela de bienes raíces. Durante el examen, un examinador de título revisa la información del título aplicable para determinar quién es dueño de las tierras o propiedades, si existen defectos o reclamaciones contra la propiedad y si es necesaria alguna acción para asegurarse de que el comprador obtiene un buen título de registro de la propiedad al momento del cierre.

2. ¿Qué es el seguro de título, y por qué

es necesario?
Una póliza de seguro de título asegura la condición de título a nombre del titular de la póliza. Pólizas de seguro de título son emitidas por compañías de seguros de título. La compañía de título tiene contrato con el asegurado nombrado en la póliza para proteger contra la pérdida financiera en relación con el título, así como el costo de la defensa del título en la corte. La compañía de título busca y examina los documentos relacionados con la propiedad de y elementos que afectan a la propiedad antes de la emisión de una póliza. Proporciona una fuente de indemnización al asegurado nombrado si él o ella es dañado por una búsqueda de título de negligencia o mala o examen y también de los vicios ocultos que no se descubrieron en una búsqueda de título. Por ejemplo, un defecto del título que resulta de una falsificación no sería revelado en una búsqueda o el examen de los registros públicos, pero estaría cubierto por la póliza de seguro de título.
Antes de la emisión de la póliza de seguro de título en el cierre, se preparará un compromiso de título. Usted puede o no puede tener la oportunidad de ver este documento antes del cierre, pero usted debe hacer todo lo posible para revisarlo antes del cierre. Usted debe asegurarse de que su abogado (si tiene uno) revisarlo también. Si bien hay muchas partes importantes a un compromiso de título, como mínimo debe estar familiarizado con lo siguiente: (i) Planificar una identifica el tipo de política que se emitió, los nombres de los asegurados propuestos y los actuales propietarios y la descripción legal de la propiedad; y (ii) Anexo B contiene una lista de elementos que deben ser satisfechas para que la compañía de título para emitir la póliza de seguro y también contiene una lista de cuestiones de título (llamadas "excepciones") que serán excluidos de la cobertura, como legales impuestos y servidumbres de bienes raíces para los servicios públicos que sirven a la propiedad a menos que eliminado del compromiso de título en el momento del cierre. Si hay elementos objetables en el compromiso, es necesario tratar de ellos han eliminado por la compañía de seguros de título antes de cerrar