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Financiación Inmobiliaria Comercial

1. ¿Qué es el financiamiento comercial en general?

Financiación de un inmueble es el método estándar por el cual los individuos y las empresas pueden comprar bienes raíces residenciales y comerciales, sin la necesidad de pagar la totalidad del precio en efectivo por adelantado de sus propias cuentas en el momento de la compra. Financiamiento de los bienes raíces no residenciales se obtiene generalmente de un banco, compañía de seguros u otro prestamista institucional para proveer fondos para la adquisición, desarrollo y operación de una empresa de bienes raíces comerciales. Préstamos financieros comerciales están asegurados principalmente por bienes inmuebles y activos relacionados de propiedad del deudor. Los activos que se utilizan para garantizar los créditos de financiamiento comercial, además de los bienes inmuebles, pueden incluir accesorios, equipos, bancarias y / o comerciales, cuentas por cobrar, inventarios, intangibles generales y suministros. Documentos que acrediten y asegurar el préstamo típicamente incluyen: contratos de préstamos, pagarés, hipotecas o escrituras de fideicomiso, las asignaciones de los alquileres y arrendamientos, declaraciones financieras, acuerdos de indemnización ambientales, garantías, la subordinación, de no perturbación y acuerdos attornment, certificados de impedimento, y otros documentos auxiliares.


2. ¿Qué tipo de notas se utilizan en la financiación comercial?
Una nota cognovit es un pagaré en el que el deudor autoriza al acreedor, en el caso de incumplimiento o violación, a confesar incumplimiento del deudor en el tribunal y permite que el tribunal emitirá de inmediato un juicio contra el deudor. Si el deudor no paga o infracciones alguna de sus obligaciones de préstamo, la nota cognovit también proporciona típicamente que el deudor se compromete a la jurisdicción de ciertos tribunales, renuncia a cualquier requisito de notificación, y autoriza la entrada de un fallo adverso. Aunque el Tribunal Supremo ha sostenido que las notas cognovit no son necesariamente ilegales, la mayoría de los estados han prohibido o restringido su uso en las transacciones de consumo y muchos estados no aplicarlas en las operaciones comerciales.

3. ¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y una escritura de fideicomiso?
Una hipoteca es un documento que grava los bienes inmuebles como garantía para el pago de una deuda u otra obligación. El término "hipoteca" se refiere al documento que crea el derecho de retención sobre bienes raíces y se registra en la oficina local de registros de propiedad de previo aviso del gravamen fijado por el acreedor. El acreedor o prestamista, también llamada ya sea acreedor hipotecario (en una hipoteca) o beneficiario (en una escritura de fideicomiso), es el dueño de la deuda u otra obligación garantizada por la hipoteca. El deudor o prestatario, también llamado el deudor hipotecario (en una hipoteca) o deudor (en una escritura de fideicomiso), es la persona o entidad que le debe la deuda u otra obligación garantizada por la hipoteca y es dueño de la propiedad inmueble que es objeto de el préstamo.

4. ¿Qué es una cesión de contratos de arrendamiento?
Para los propósitos de préstamos comerciales, la cesión de contratos de arrendamiento asigna los derechos del deudor, como arrendador en virtud de un contrato de arrendamiento o de arrendamiento, al acreedor para el cobro de la renta como garantía adicional para una deuda u otra obligación. La asignación de subvenciones a los acreedores un interés de seguridad en el flujo de renta de los arrendamientos que afectan a una propiedad, una importante fuente de dinero en efectivo para pagar la nota en caso de incumplimiento del prestatario. Cesiones de arrendamiento por lo general se declararon estar transferencias actuales y absolutos de los derechos del cedente en virtud de los contratos de arrendamiento, y el acreedor a continuación, concede al deudor una licencia para cobrar los alquileres y continuará operando como si el fuera el arrendador en virtud de un contrato de arrendamiento hasta que un Se ha producido caso de incumplimiento. En caso de incumplimiento, el acreedor puede poner fin a la licencia y ponerse en los zapatos del deudor, ya que el arrendador en virtud de los contratos de arrendamiento. El acreedor procederá a cobrar el alquiler y de otra manera hacer valer los derechos del propietario en virtud de los contratos de arrendamiento, por lo general sin una larga batalla legal


5. ¿Qué es una declaración de financiamiento UCC?
El Código Uniforme de Comercio ("UCC") es una de una serie de actos uniformes que se han elaborado para armonizar la ley de las ventas y otras transacciones de consumo y comerciales en todo Estados Unidos. Artículo 9 del UCC regula la creación, la perfección, y la prioridad de los intereses de seguridad de un acreedor, también llamado un acreedor garantizado, en la propiedad personal de un deudor, incluyendo accesorios. Al igual que un embargo hipotecario, un interés de seguridad es un derecho de propiedad de un deudor que asegura el pago o cumplimiento de una obligación, creada en un acuerdo de seguridad separado, o por términos adicionales adecuados en la hipoteca o escritura de documento del fideicomiso. A fin de que los derechos del acreedor garantizado a ser oponible a terceros, sin embargo, es necesario que el interés de seguridad "perfecto" el acreedor garantizado. La perfección se logra normalmente mediante la presentación de un documento llamado "declaración de financiamiento" con una autoridad gubernamental, por lo general el registrador del condado en el que la propiedad (que es la garantía de la deuda) se encuentra, así como con el secretario de estado de el estado en que se forma la entidad deudora, sujeta a una serie de normas aplicables a las personas físicas ya ciertos tipos de deudores corporativos. Se requiere perfección en diferentes lugares y de diferentes maneras, dependiendo del tipo de garantía. Por ejemplo, la perfección se puede obtener al tomar posesión de ciertos tipos de garantías, tales como cuentas o certificados de título. Ausente la perfección de la garantía, el acreedor garantizado puede no ser capaz de hacer valer sus derechos en la garantía UCC frente a terceros. Una declaración de financiamiento en sí no crea el interés embargo o de seguridad, pero cuando presentado correctamente, sólo da aviso de la garantía mobiliaria creada en el acuerdo de garantía. Diferentes reglas perfección se aplican a los accesorios, material extraído y la madera a cortar. Una garantía otorga al tenedor el derecho a tomar medidas con respecto a la propiedad personal que está sujeto a los intereses de seguridad cuando un supuesto de incumplimiento se produce, incluido el derecho a tomar posesión y vender los bienes en garantía se aplica a los ingresos para el préstamo.

6. ¿Por qué los prestamistas requieren acuerdos de indemnización ambientales?
Un acuerdo de indemnización del medio ambiente es un acuerdo por el cual un deudor indemniza al acreedor frente a cualquier reclamación o pérdidas derivadas de la contaminación ambiental de la propiedad hipotecada. Los acreedores quieren indemnizaciones ambientales para proteger contra la pérdida o daño debido a la posición del acreedor como un derecho de retención o fiduciario en el que el acreedor no ha causado o contribuido a, y por lo demás no está operativo, la propiedad hipotecada. Estas indemnizaciones son a veces limitada ya veces tienen outs talle excluir acciones del acreedor o sus agentes.

7. ¿Cuándo debo aplicar una subordinación, no perturbación y el acuerdo "attornment"?
Una subordinación, no perturbación, y el acuerdo attornment, también conocido como "SNDA," encarna tres acuerdos básicos que identifican y definen la

ejecución posterior de una hipoteca o de la relación de posterior delincuencia(retraso de pagos) entre un acreedor y un arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento de inmueble hipotecado en el que el deudor es el propietario. La parte de "subordinación" del acuerdo cambia los intereses prioritarios de las partes en el acuerdo, como por tener el inquilino de un inmueble hipotecado, cuyo contrato de arrendamiento anteriores a la hipoteca, de acuerdo en aceptar una prioridad menor a la hipoteca, lo que permite prestamista del propietario dar por terminado dicho contrato en caso de ejecución hipotecaria. El elemento "no perturbar" del SNDA es un acuerdo por el acreedor que si el acreedor u otro comprador en ejecución hipotecaria se lleva el título de la propiedad que está sujeto al contrato de arrendamiento, el acreedor o adquirente no perturbarán el derecho del inquilino a la posesión, siempre y cuando el inquilino no está en incumplimiento bajo el contrato de arrendamiento. El elemento "attornment"( la transferencia formal de algo a otra persona.) del SNDA obliga al arrendatario a reconocer al acreedor o comprador en ejecución hipotecaria como el nuevo propietario. El attornment Generalmente lo administra un inquilino sólo si el acreedor se compromete a la no perturbación (a veces llamado "derecho de disfrute tranquilo") de su arrendamiento, según lo establecido anteriormente. Por ejemplo, en virtud de un SNDA, un acreedor que es el postor que prevalece en una venta de ejecución hipotecaria de una propiedad en la que el acreedor tiene un embargo hipotecario después de un caso de incumplimiento por parte del deudor / propietario se compromete a no molestar a la posesión del inquilino en su espacio arrendado, siempre y cuando el inquilino no está en incumplimiento en virtud de su contrato de arrendamiento, y, a su vez, el inquilino se compromete a reconocer y tratar el acreedor o postor como propietario.

8. ¿Qué es un certificado de impedimento?
Un certificado de preclusión es una declaración firmada por una de las partes que certifique ciertas declaraciones de hechos como correctos en la fecha de su ejecución. En un contexto de financiamiento comercial, el acreedor a menudo busca certificados estoppel de los inquilinos existentes en una propiedad a hipotecar el fin de confirmar los principales términos de un contrato de arrendamiento, y si el inquilino reclama los impagos por su propietario. Un certificado de preclusión impide a un inquilino de tarde alegando que un incumplimiento u otra condición del contrato de arrendamiento existente, que no se dan a conocer en el certificado de preclusión.


9. ¿Cuál es el efecto de una garantía?
Algunos acreedores pueden exigir una garantía del préstamo por uno o más de los socios, inversores, socios o accionistas de una organización empresarial que es el deudor. Una garantía es una promesa de un tercero para pagar una deuda o cumplir con una obligación en virtud de los documentos del préstamo si el deudor no lo hace. Dependiendo de los requisitos de suscripción de los acreedores y la estructura de la transacción, una garantía puede ser requerido para ser asegurado por una garantía adicional de propiedad del garante, como una hipoteca o la seguridad interés en la propiedad u otros activos del garante que son independientes de o separado de los bienes raíces, que es el de seguridad principal para el préstamo subyacente. Garantías son una garantía añadida al acreedor para el pago y cumplimiento de la obligación en virtud de una deuda, y proporcionan otra vía para el acreedor de perseguir en el caso de incumplimiento por parte del deudor. Garantías están destinadas a reducir el riesgo del acreedor y aumentar la probabilidad de pago y el rendimiento. Garantes a veces puede limitar las garantías de una cantidad determinada de dólares menos de la totalidad de la deuda, y para tener la garantía reducida de alguna manera como la obligación de la deuda se paga por el deudor.

10. ¿Qué otros documentos colaterales son comunes en un cierre del préstamo comercial?
Los prestamistas pueden requerir otros documentos colaterales en una financiación comercial, por lo general para permitir que ellos tengan todos los beneficios de la garantía en caso de incumplimiento. Si el préstamo es para un proyecto de construcción, el prestamista puede requerir una asignación del contrato de construcción, contratos de arquitectos, permisos, contratos de mantenimiento, contratos de servicio, acuerdos de venta y otros acuerdos similares que permiten al deudor para desarrollar y operar la propiedad. Estos acuerdos pueden ser vistos por el acreedor como documentos que les gustaría tener el beneficio de en caso el deudor no paga en el marco del préstamo y el acreedor o comprador de terceros lleva el título de la propiedad en ejecución hipotecaria.

11. ¿Por qué el prestamista requerirá una entidad de propósito especial (también llamado "entidades de propósito único")?
Para ciertas operaciones de financiación, algunos acreedores pueden requerir un deudor para convertirse en una entidad de propósito o entidad único propósito (SPE) especial. Cualquier tipo de negocio puede ser una SPE, a pesar de que se forman comúnmente como sociedades de responsabilidad limitada. SPE se crean generalmente para cumplir con objetivos limitados, específicos o temporales. Los acreedores a menudo requieren que el deudor sea una SPE para aislar el riesgo financiero mediante la limitación de la posibilidad de la quiebra del deudor, incluidos los requisitos para llevar a cabo sus negocios bajo su propio nombre como una entidad separada, y sólo se dedican a asuntos de negocios permitidos expresamente por la SPE de documentos básicos que no se pueden cambiar sin la aprobación del prestamista. La SPE (1) también se suele obligar a tener al menos un director, socio general, miembro de la gestión, principal accionista, u otra persona controladora similar (una "persona controladora independiente"), que es independiente y no está asociado de otro modo con el deudor y quien el prestamista tiene la intención (pero no está obligado por contrato) para proteger el interés del prestamista, y (2) está sujeta a los documentos de organización que requieren una votación o consentimiento unánime, que voto incluye la persona controladora independiente, antes de que el deudor puede decidir sobre la presentación de una petición en caso de quiebra, disolución, liquidación, la consolidación, fusión, o venta de todos o sustancialmente todos los bienes del deudor. Estos requisitos se refieren a veces como los requisitos de quiebra a distancia, ya que su objetivo es hacer que sea difícil para el deudor presentar voluntariamente en quiebra.

12. ¿Cuáles son los préstamos sin recurso y escisiones(rupturas) sin recurso?
Un préstamo sin recurso es un préstamo garantizado que limita el acreedor, en caso de incumplimiento por parte del deudor, para proceder sólo contra la garantía que asegura el préstamo para satisfacer la deuda y no otros bienes del deudor que no se comprometieron específicamente como garantía, excepto en ciertas circunstancias limitadas y negociados que se llaman "escisiones". Escisiones(ruptura) sin recurso incluyen generalmente un acto u omisión por parte del deudor de que es una obligación material, como no poder asegurar, o ciertos actos malos (a menudo referido como actos "chico malo") como la apropiación indebida o uso indebido de los fondos de los ingresos de la propiedad, y la violación de una cláusula que prohibía la venta. Dependiendo de los bienes del deudor y si el deudor es una SPE sin otros activos, pero la propiedad que garantiza la deuda, y si hay un garante, los sin recurso escisiones puede ser de poco valor.

13. ¿Cuál es el efecto de una causa en la cláusula de venta?
A debido a la venta cláusula es una disposición en una nota, hipoteca, o escritura de fideicomiso por el cual toda la deuda pendiente de pago sea exigible y pagadera a opción del acreedor sobre la venta de la propiedad que actúa como garantía para el préstamo inmediatamente. Por lo general, estas disposiciones se utilizan para evitar un comprador posterior de asumir la financiación del deudor existente por debajo del valor de mercado existente.

14. ¿Por qué los prestamistas cobran primas por pago anticipado?
Una prima de prepago, a veces llamado una multa por pago anticipado o cuota de mantenimiento de rendimiento, es una disposición de un préstamo comercial que evalúa una tarifa, basado en una fórmula establecida, en el caso de que un deudor paga una deuda antes de su fecha de vencimiento contractual establecida. La prima de prepago tiene por objeto compensar un acreedor por su pérdida de flujo de ingresos previsto durante todo el plazo del préstamo en caso de que el pago por adelantado.

15. ¿Qué hace el seguro de título?
Al igual que en el contexto de bienes raíces residenciales, seguro de título protege al asegurado, que puede ser el dueño de la propiedad y / o el prestamista hipotecario, de la pérdida debido a defectos no revelados en el título de propiedad de bienes y, para los acreedores, de la pérdida debido a la invalidez o inaplicabilidad de su gravamen hipotecario. El seguro de título defenderá contra una demanda atacar el título, ya que está asegurado, o reembolsará al asegurado por la pérdida monetaria real incurrido, hasta por el monto en dólares del seguro proporcionado por la política. La mayoría de las políticas contienen una serie de excepciones a la póliza de seguro, o bien excepciones específicas para la anotación registral, o excepciones generales para las cuestiones de la política no cubre, incluyendo defectos conocidos por el asegurado, que surjan de documentos gubernamentales no se registran de otro modo, o que surjan de derechos de los acreedores. La mayoría de las pólizas de título aseguran el título contra ambos reclamos registrados y no registrados, con las excepciones indicadas. La cobertura para los riesgos no registrados es beneficioso debido a la dificultad o imposibilidad de determinar todos los riesgos. Muchos estados tienen agencias de calificación que regulan los tipos de pólizas, endosos políticos, y las tasas que se aplican a seguros de título en una determinada jurisdicción. Un acreedor generalmente requerirá seguro de título para asegurar que el embargo de su hipoteca. Dependiendo del tipo y características de la propiedad y el préstamo, el acreedor también puede buscar ciertos avales a la póliza de título que cubren un riesgo particular de preocupación para el acreedor, como la insolvencia. Estos endosos afectarán el precio de la póliza. Los endosos pueden asegurar toda una variedad de riesgos, incluyendo, pero no limitado a la zonificación, la usura, gravámenes ambientales, derechos mineros, y otros asuntos demasiado numerosos para enumerarlos aquí. Ciertos endosos también sólo están disponibles en ciertos estados o para ciertos tipos de propiedades o préstamos.


16. ¿Qué opciones de entidad del prestatario están disponibles?
Un propietario debe decidir si va a la propiedad en un nombre individual o en una entidad. Opciones Entidad incluyen la empresa conjunta, sociedad colectiva, sociedad en comandita, sociedad de responsabilidad limitada (LLP), de responsabilidad limitada sociedad de responsabilidad limitada (LLLP), "subcapítulo C" corporación ", subcapítulo S" corporación, sociedad de responsabilidad limitada (LLC), la confianza empresarial, fideicomiso de tierras, o un fideicomiso de inversión en bienes raíces. La elección de la entidad para fines de financiamiento comercial es uno que va a depender de muchos factores, incluyendo las consideraciones fiscales, las identidades de los propietarios, si habrá retornos preferentes, que operará el proyecto, la ley estatal, y similares. La decisión sobre si se debe utilizar una entidad y, en caso afirmativo, qué entidad a utilizar puede ser complicado y debe ser hecha con la ayuda del fiscal competente, contables y asesores legales.

17. ¿Qué es una hipoteca de arrendamiento?
Una hipoteca de tarifa es un gravamen hipotecario sobre la finca cuota o participación en la propiedad absoluta, en bienes inmuebles (a veces llamado un estado simple de pago), dada por el propietario cuota de esa tierra. En caso de ejecución hipotecaria de la finca cuota, el acreedor embargar todo el edificio, y el postor que prevalece en ejecución hipotecaria tendrá derecho a la plena propiedad de la finca cuota. Una hipoteca de arrendamiento es una hipoteca asegurada por el interés posesorio del deudor / del arrendatario en el arrendamiento de inmuebles. En caso de ejecución de una hipoteca, el acreedor puede embargar sólo en la finca de arrendamiento, y el postor que prevalece en ejecución hipotecaria tendrá derecho sólo a los beneficios otorgados por el contrato de arrendamiento para el resto del mandato de arrendamiento. Debe tenerse en cuenta que puede haber limitaciones en las diferentes jurisdicciones en la mortgageability de una finca de arrendamiento. Un prestamista de tomar una hipoteca de arrendamiento podrá requerir al propietario cuota para "subordinada la cuota," lo que significa que el titular honorario de acuerdo en que en caso de impago de la hipoteca de arrendamiento, el prestamista puede ejecutar la hipoteca totalidad de la participación cuota en la propiedad. El propietario cuota puede tener incentivos para hacer que esta subordinación cuando se deben hacer mejoras sustanciales a la propiedad por un inquilino y el propietario arrendador / tarifa tiene mucho que ganar valor en la propiedad como resultado; en otros casos el acuerdo de subordinación requiere el prestamista para pagar una cantidad indicada para el propietario cuota en caso de ejecución hipotecaria.

18. ¿Cuáles son embargos preventivos menores?
Un gravamen inferior es un gravamen sobre la propiedad real que es subordinado en prioridad, ya sea por tiempo o por acuerdo, a otro (un "superior" o "alto") gravamen. A menudo, el mismo acreedor que extendió el primer financiamiento también proporcionará financiación adicional, asegurado por un gravamen que ha de ser secundario o subordinado al primer préstamo. A menudo, un documento de alto gravamen prohibirá el prestatario de ejecutar embargos preventivos menores, debido a embargos preventivos menores podrían complicar el proceso de ejecución hipotecaria.

19. ¿Cuáles son préstamos participativos?
A veces, un prestamista institucional participa con otros prestamistas en hacer un solo préstamo hipotecario a un solo deudor; este es un préstamo participativo. Préstamos participativos son una forma de que los bancos más pequeños para tomar una pieza de una transacción de préstamo mayor difusión de esta manera el riesgo. Además, una cantidad del préstamo puede ser demasiado grande para cualquier acreedor en virtud de su normativa de préstamo, y se necesitan otros prestamistas para cumplir con las necesidades de financiación adicionales. Un prestamista también puede hacer que el préstamo de forma individual y luego vender "participaciones" en ese préstamo a otros inversores o entidades financieras. O bien el contrato de préstamo o un acuerdo de participación separada definirá qué prestamista tiene autoridad para hacer cumplir los términos del préstamo.

20. Cuando se utilizan los acuerdos entre acreedores y de subordinación?
Acuerdos entre acreedores están suscritos entre dos o más acreedores que han extendido préstamos a un solo deudor, para definir la relación entre los acreedores e incluir disposiciones relativas a los avances de los fondos del préstamo por los acreedores, prioridad equitativa de los acreedores con respecto a los pagos de el deudor, y que actuará (y cómo pueden actuar) en caso de incumplimiento por parte del deudor. Un acuerdo de subordinación cambia los intereses prioritarios de una propiedad hipotecada de una de las partes, que tiene prioridad, a un tercero, que de otra manera sería subordinado si no fuera por el acuerdo de subordinación.

21. ¿Cómo es la financiación de entresuelo diferentes de otros préstamos comerciales?
Si el patrimonio del propietario y de créditos del prestamista juntos son insuficientes para las necesidades financieras de una propiedad, un prestatario puede a veces también buscar a uno o más prestamistas para financiar el proyecto. Muchos acreedores se han convertido cada vez más hostil a la financiación secundaria implica un gravamen hipotecario junior en propiedad en la que sean titulares de un hipoteca. Mezzanine préstamos son una forma de financiación de secundaria que no asegurar los activos de bienes muebles o inmuebles del deudor cubierto por la primera hipoteca, sino que es un préstamo garantizado con una prenda de las participaciones en el deudor. Mezzanine préstamos son a menudo dispuestos en una financiación muy estructurado, contemporáneamente con el primer préstamo hipotecario. En caso de incumplimiento del préstamo mezzanine, el prestamista se hace cargo de la propiedad de la entidad prestatario, no la propiedad en sí. Esta estructura se compone generalmente de SPE para satisfacer a los acreedores como a la quiebra-lejanía y asegurar el valor de la garantía. Por lo general se requiere un acuerdo entre acreedores en operaciones de préstamo mezzanine.

22. ¿Qué significa "la subordinación equitativa"?
Subordinación en la banca y las finanzas se refiere al orden de prioridades en los intereses de diversos activos, y la prioridad se determina normalmente por la ley y el orden de grabación. Cortes de bancarrota en Estados Unidos, así como la mayoría de los tribunales de jurisdicción general en los diversos estados, tienen el poder y la autoridad, ya que los tribunales de equidad, para alterar la aparente prioridad de los gravámenes con el fin de subordinados los créditos preferentes sobre los bienes de un deudor a las pretensiones de los demandantes jóvenes basado en los principios de equidad. Este remedio se llama "subordinación equitativa." Subordinación equitativa se puede utilizar para subordinar los intereses tanto con y sin garantía. Subordinación equitativa es un recurso extraordinario, y los tribunales han sostenido generalmente que las siguientes condiciones deben cumplirse antes de que se impondrá: (1) el acreedor principal debe haber participado en algún tipo de conducta injusta; (2) la mala conducta debe haber resultado en lesiones a los acreedores subordinados de la quiebra o que confiere una ventaja injusta sobre el acreedor anterior; y (3) con respecto a un procedimiento de insolvencia, la subordinación equitativa de la demanda no debe ser incompatible con las disposiciones del Código de Bancarrota.

23. ¿Qué impacto tiene la eliminación de la exclusión "derechos de los acreedores" en una póliza de seguro de título?
Cuando una compañía de seguros de título emite su póliza con un respaldo eliminar la exclusión o excepción de los acreedores de los derechos, no está claro que la voluntad asegurado, de hecho, tiene cobertura si la transferencia asegurada se tarde desafió como fraudulenta o preferencial, o cuando el prestamista del asegurado gravamen hipotecario es objeto de una reclamación de subordinación equitativa. Otras exclusiones en la póliza, sin embargo, pueden ocurrir y forman la base para la denegación de la reclamación del asegurado. Tampoco está claro que la política ofrece cobertura contra un acreedores reto de los derechos, incluso cuando la política incluya la indicación que elimina los acreedores exclusión derechos. En muchas situaciones de reclamación, por lo tanto, la aseguradora se verá obligado a pagar por la defensa del asegurado si hay exclusión derechos no hay acreedores o de excepción en la política para confirmar que no hay cobertura de este riesgo se pretendía. Esto puede ser muy costoso para el asegurador.

24. ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Un acreedor puede ejecutar la hipoteca, o "excluidos", los intereses del deudor en caso de incumplimiento en la deuda u otra obligación. Las ejecuciones hipotecarias son un método que el acreedor puede usar para apoderarse de la propiedad hipotecada que actúa como garantía de la obligación, que termina el patrimonio del deudor de la redención, y, o bien tomar la propiedad y tenencia de la tierra o vender los derechos a un tercero y utilizar las ganancias de ese venta para pagar o pagar la deuda. Algunas jurisdicciones reconocen ventas de ejecuciones hipotecarias no judiciales celebradas sin la supervisión de un tribunal; otras jurisdicciones sólo reconocen las ejecuciones judiciales. Las ejecuciones hipotecarias son uno de los recursos de que dispone el acreedor en caso de incumplimiento bajo un instrumento hipotecario.

25. ¿Cómo ejerce un prestamista un poder de venta?
Un poder de venta es una cláusula, a veces lo permitido por la ley local para insertarse en hipotecas o escrituras de fideicomiso, que otorga al acreedor o fiduciario el derecho de vender la propiedad a ciertos valores por defecto sin la autoridad judicial. Cuando una hipoteca da al acreedor el poder, y la ley estatal no impide su ejercicio, el acreedor puede organizar una venta no judicial de los intereses del deudor en mora. Una venta realizada de acuerdo con un poder de disposición venta es una venta pública, y los estatutos que rigen dichas disposiciones a regular la conducta de la venta y el método de dar aviso. El comprador, en teoría, obtiene los mismos derechos en la propiedad que disfrutaría tenido que compró en una venta judicial, ya que el acreedor está vendiendo el título, ya que existía cuando se le dio la hipoteca o escritura de fideicomiso que contiene el poder de venta. Sin embargo, la venta judicial costoso, lento y más engorroso es frecuentemente preferible porque, entre otras razones, se crea un registro de la corte permanente de los acontecimientos que condujeron a la transferencia de los intereses del deudor hipotecario, incluyendo un juicio, mientras que el comprador en un no- venta judicial puede tener sólo los considerandos de la escritura de cesión de establecer los derechos de dicho comprador al título. Una ejecución hipotecaria judicial generalmente también reduce o elimina derechos de reembolso del deudor, que tiene el efecto de finalizar los resultados de venta con mayor rapidez que en el caso de una ejecución hipotecaria en virtud de un poder de disposición venta.

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