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Financiación Inmobiliaria Comercial



1. O que é financiamento comercial em geral?

O financiamento de uma propriedade é o método padrão pelo qual os indivíduos e as empresas podem comprar imóveis residenciais e comerciais sem a necessidade de pagar o preço integral em dinheiro usado suas próprias contas no momento da compra. O financiamento para imóveis não residenciais é geralmente obtido de um banco, companhia de seguros ou outro credor institucional para fornecer fundos para a aquisição, desenvolvimento e operação de um empreendimento imobiliário comercial. Empréstimos de financiamento comercial são assegurados principalmente por imóveis e ativos do devedor. Os bens usados para assegurar empréstimos de financiamento comercial, além do setor imobiliário, podem incluir instalações, equipamentos, contas bancárias e / ou comerciais, contas a receber, inventário, bens imateriais e suprimentos. Documentos evidenciando e garantindo o empréstimo normalmente incluem: contratos de empréstimo, notas promissórias, hipotecas ou escrituras de fideicomisso, cessão de aluguéis e locações, declarações de financiamento, acordos de indenização ambiental, garantias, subordinação, acordos de não-perturbação e de pagamento, certificados de preclusão e outros documentos auxiliares.

2. Que tipo de notas são usadas no financiamento comercial?

Uma nota cognovit é uma nota promissória em que o devedor autoriza o credor, em caso de incumprimento ou violação, a confessar o incumprimento do devedor em tribunal e permite ao tribunal emitir imediatamente uma sentença contra o devedor. Se o devedor descumprir ou violar qualquer uma das suas obrigações de empréstimo, a nota cognovit também prevê que o devedor concorde com a jurisdição em determinados tribunais, renuncie a quaisquer requisitos de aviso prévio e autorize a entrada de um julgamento adverso. Embora a Suprema Corte tenha defendido que as notas cognovit não sejam necessariamente ilegais, a maioria dos estados proibiu ou restringiu seu uso em transações de consumidores e muitos estados não as aplicam em transações comerciais.

3. Qual é a diferença entre uma hipoteca e uma escritura de emissão?

A hipoteca é um documento que afeta a propriedade real como garantia para o pagamento de uma dívida ou outra obrigação. O termo "hipoteca" refere-se ao documento que cria o penhor sobre bens imóveis e é registrado no escritório local dos registros de escritura para fornecer uma notificação do penhor garantido pelo credor. O credor, também chamado hipotecário (em uma hipoteca) ou beneficiário (em uma escritura de emissão), é o dono da dívida ou outra obrigação garantida pela hipoteca. O devedor, também chamado de devedor hipotecário (em uma hipoteca), é a pessoa ou entidade que assume a dívida ou outra obrigação garantida pela hipoteca e possui o imóvel objeto do empréstimo.

4. O que é uma atribuição de contratos de alguel?
Para fins de empréstimo comercial, uma atribuição de contratos de aluguel atribui ao credor os direitos do devedor, como proprietário sob um arrendamento ou arrendamentos, para a cobrança de aluguel como garantia adicional de uma dívida ou outra obrigação. A atribuição concede ao credor uma garantia mobiliária no fluxo de aluguel de quaisquer arrendamentos que afetem a propriedade, uma importante fonte de dinheiro para pagar a nota em caso de inadimplência do devedor. As atribuições de locações são normalmente declaradas como estando presentes e sendo transferências absolutas dos direitos do cedente sob os arrendamentos O credor então concede ao devedor uma licença para cobrar aluguéis e continuar a operar como se fosse o locador sob arrendamento até surja um caso de descumprimento. Em caso de inadimplência, o credor pode rescindir a licença e assumir o papel do devedor, como o locador sob as locações. O credor, então, passaria a cobrar o aluguel e, de outra forma, aplicar os direitos do proprietário sob as locações, geralmente sem uma longa batalha judicial.

5. O que é uma declaração de financiamento da UCC?
O Código Comercial Uniforme ("UCC") é um dos vários atos uniformes que foram elaborados para harmonizar a lei de vendas e outras transações de consumo e comércio nos Estados Unidos. O Artigo 9 da UCC rege a criação, a perfeição e a prioridade dos interesses de segurança de um credor, também chamado de segurado, na propriedade pessoal de um devedor, incluindo instalações. Como um empréstimo hipotecário, uma garantia mobiliária é um direito na propriedade do devedor que garante o pagamento ou o cumprimento de uma obrigação, criado em um contrato de garantia separado, ou por termos adicionais no documento de hipoteca ou escritura de fideicomisso. No entanto, para que os direitos da parte garantida se tornem exigíveis contra terceiros, a parte garantida deve "aperfeiçoar" a garantia. A perfeição é tipicamente obtida mediante a apresentação de um documento chamado "declaração de financiamento" com uma autoridade governamental, geralmente o registrador do condado no qual a propriedade (que é a garantia da dívida) está localizada, bem como com o secretário de Estado do estado em que a entidade devedora é formada, sujeito a uma série de regras aplicáveis a pessoas físicas e a certos tipos de devedores corporativos. A perfeição é necessária em diferentes lugares e de diferentes maneiras, dependendo do tipo de garantia. Por exemplo, a perfeição pode ser obtida tomando posse de certos tipos de garantias, como contas ou certificados de título. Quando não há perfeição de segurança, a parte segura pode não ser capaz de fazer valer seus direitos na garantia do UCC contra terceiros. Uma declaração de financiamento em si não cria a garantia ou o interesse de segurança, mas quando devidamente arquivada, apenas notifica a garantia criada no contrato de garantia. Diferentes regras de perfeição se aplicam a instalações, materiais extraídos e madeira a ser cortada. Uma garantia mobiliária concede ao titular o direito de tomar medidas com relação à propriedade pessoal que está sujeita à garantia mobiliária quando ocorre inadimplência, incluindo o direito de tomar posse e de vender a garantia, aplicando os recursos ao empréstimo.

6. Por que os credores exigem acordos de indenização ambiental?

Um acordo de indenização ambiental é um acordo pelo qual o devedor indeniza o credor contra quaisquer reclamações ou perdas resultantes de contaminação ambiental da propriedade hipotecada. Os credores querem indenizações ambientais para se proteger contra perdas ou danos devido à posição do credor como penhor ou fiduciário quando o credor não tenha causado ou contribuído para, e não esteja operando, a propriedade hipotecada. Essas indenizações são às vezes limitadas e, às vezes, têm modificações para excluir ações do credor ou de seus agentes.

7. Quando eu preciso de um acordo de subordinação, não-perturbação e "attornment"?
Um contrato de subordinação, não-perturbação e attornment, também conhecido como "SNDA", incorpora três acordos básicos que identificam e definem a relação pós-execução ou pós-inadimplência entre um credor e um inquilino sob um contrato de aluguel de imóvel hipotecado. A parte de "subordinação" do acordo muda os interesses prioritários das partes do acordo, como por exemplo, ter o inquilino de uma propriedade hipotecada, cujo arrendamento antecedeu a hipoteca, concordar em aceitar uma prioridade menor à hipoteca, permitindo ao credor do locador rescindir esse contrato em caso de foreclosure. O elemento "não-perturbação" do SNDA é um acordo do credor em que se o credor ou outro comprador na execução tomar posse da propriedade que está sujeita à locação, o credor ou comprador não irá perturbar o direito do inquilino à posse, desde que o inquilino não esteja inadimplente com o contrato de arrendamento. O elemento "attornment" do SNDA obriga o inquilino a reconhecer o credor ou comprador no foreclosure como o novo proprietário. O attornment é geralmente dado por um inquilino somente se o credor concordar com a "não-perturbação" (às vezes chamada de "direito de diversão silenciosa") de seu arrendamento, conforme estabelecido acima. Por exemplo, sob o SNDA, um credor que seja o concorrente vencedor numa venda de execução hipotecária em uma propriedade na qual o credor detém uma hipoteca após inadimplência do devedor / locador concorda em não perturbar a posse do inquilino em seu espaço arrendado, desde que o locatário não esteja inadimplente em seu contrato e, por sua vez, o locatário concorda em reconhecer e tratar o credor ou licitante como locador.

8. O que é um certificado de preclusão (estoppel)?
Um certificado de preclusão é uma declaração assinada por uma parte certificando certas declarações de fatos como corretas a partir da data de sua execução. Em um contexto de financiamento comercial, o credor muitas vezes procura certificados de preclusão de inquilinos existentes para serem hipotecados, a fim de confirmar os principais termos de um arrendamento e descobrir se o inquilino reivindica qualquer inadimplência de seu locador. Um certificado de preclusão impede que um inquilino declare posteriormente que existe uma inadimplência ou outra condição da concessão que não foi divulgada no certificado de preclusão.

9. Qual é o efeito de uma garantia?
Alguns credores podem exigir uma garantia do empréstimo por um ou mais dos membros, investidores, parceiros ou acionistas de uma organização comercial que seja o devedor. A garantia é uma promessa de um terceiro para pagar uma dívida ou executar um dever sob os documentos do empréstimo se o devedor não o fizer. Dependendo das exigências de subscrição do credor e da estrutura da transação, uma garantia pode ser exigida para ser assegurada por colaterais adicionais de propriedade do fiador, como uma hipoteca ou garantia de propriedade pessoal ou outros ativos do fiador que são independentes ou separados do imóvel, que é a principal garantia para o empréstimo subjacente. Garantias são uma segurança adicional ao credor para pagamento e cumprimento da obrigação sob uma dívida, e fornecem outra via para o credor prosseguir em caso de inadimplência do devedor. As garantias visam reduzir o risco do credor e aumentar a probabilidade de pagamento e desempenho. Às vezes, os fiadores podem limitar as garantias a um determinado valor em dólar menor do que toda a dívida, e ter a garantia reduzida de alguma forma, uma vez que a obrigação da dívida é reembolsada pelo devedor.

10. Quais outros documentos de garantia são comuns em um fechamento de empréstimo comercial?
Os credores podem exigir outros documentos de garantia em um financiamento comercial, normalmente para permitir que eles tenham o benefício total da garantia em caso de inadimplência. Se o empréstimo for para um projeto de construção, o credor pode exigir uma cessão do contrato de construção, contratos de arquiteto, permissões, contratos de manutenção, contratos de serviço, acordos de venda e outros acordos similares que permitam ao devedor desenvolver e operar o imóvel. Estes acordos podem ser considerados pelo credor como garantias em caso de incumprimento do devedor quanto ao empréstimo, e se o credor ou terceiro adquirente detiver o direito de propriedade no foreclosure.

11. Por que o credor exigiria uma entidade de propósito especial (também chamada de "entidades de propósito único")?
Para determinadas transações de financiamento, alguns credores podem exigir que um devedor se torne uma entidade de propósito específico ou uma entidade de propósito único (SPE). Qualquer tipo de entidade de negócios pode ser uma SPE, embora sejam comumente formadas como empresas de responsabilidade limitada. As SPEs são normalmente criadas para atender a objetivos restritos, específicos ou temporários. Os credores geralmente exigem que o devedor seja uma SPE para evitar risco financeiro, limitando a possibilidade de falência do devedor, incluindo requisitos para conduzir seus negócios em seu próprio nome como uma entidade separada, e somente se envolver em questões comerciais expressamente permitidas sob  documentos básicos que não podem ser alterados sem a aprovação do credor. A SPE (1) também é geralmente obrigada a ter pelo menos um diretor, sócio geral, membro administrador, acionista principal ou outra pessoa de controle semelhante (uma "pessoa controladora independente") que seja independente e não seja de outra forma associada ao devedor e a quem o credor pretende (mas não é contratualmente exigido) proteger seu interesse, e (2) está sujeito a documentos organizacionais que exigem um voto unânime ou consentimento, cujo voto inclui o controlador independente, antes que o devedor possa decidir apresentar uma petição em falência, dissolvendo, liquidando, consolidando, fundindo ou vendendo todos, ou quase todos, os bens do devedor. Estes requisitos são por vezes referidos como requisitos de falências remotas, uma vez que o seu objetivo é tornar difícil para o devedor declarar voluntariamente a falência.

12. O que são empréstimos sem recurso e exclusões sem recurso?
Um empréstimo sem recurso é um empréstimo garantido que limita o credor, no caso de incumprimento por parte do devedor, a proceder apenas com relação ao colateral que assegura o empréstimo para quitar a dívida e não os outros bens do devedor que não estejam especificamente dados em garantia; exceto em certas circunstâncias limitadas e negociadas que são chamadas de "carve-outs". As exclusões sem recurso geralmente incluem um ato ou omissão por parte do devedor que é uma obrigação material, tal como não assegurar, ou certos atos (freqüentemente chamados de atos de "bad boy"), tais como apropriação indébita ou aplicação incorreta de fundos da renda da propriedade e violação de uma cláusula proibindo a venda. Dependendo dos bens do devedor e se o devedor é uma SPE sem outros ativos a não ser a propriedade que assegura a dívida, e se existe um fiador, as exclusões sem recurso podem ter pouco valor.

13. Qual o efeito de uma cláusula de vencimento na venda?
Uma cláusula de vencimento na venda é uma provisão em uma nota, hipoteca ou escritura de fideicomisso pela qual toda a dívida pendente torna-se imediatamente devida e pagável a critério do credor na venda da propriedade agindo como garantia para o empréstimo. Normalmente, essas provisões são usadas para impedir que um comprador subsequente assuma o financiamento do devedor existente a um valor de mercado inferior ao existente.

14. Por que os credores cobram mensalidades pré-pagas?
Uma mensalidade pré-paga, às vezes chamada de multa de pré-pagamento ou taxa de manutenção, é uma provisão em um empréstimo comercial que avalia uma taxa, com base em uma fórmula declarada, no caso de um devedor pagar uma dívida antes de sua data de vencimento contratualmente declarada. A mensalidade pré-paga destina-se a compensar um credor pela perda de fluxo de receitas antecipadas ao longo de todo o período do empréstimo no caso de um pré-pagamento.

15. Para que serve o seguro de título?
Assim como no contexto de imóveis residenciais, o seguro de propriedade protege o assegurado, que pode ser o proprietário do imóvel e / ou o credor hipotecário, de perdas por defeitos não revelados em propriedade de bens imóveis e, para credores, de perdas devido a invalidez ou inexigibilidade do seu empréstimo hipotecário. O seguro de título será uma defesa contra ações judiciais, e também pode ser usado para reembolsar o assegurado sobre perda monetária real incorrida, até o montante em dólar do seguro fornecido pela apólice. A maioria das políticas contém uma série de exceções à apólice de seguro, exceções específicas para ônus gravados ou exceções gerais para questões que a apólice não cobre, incluindo problemas conhecidos do segurado, decorrentes de documentos governamentais não registrados de outra forma, ou decorrentes de direitos dos credores. A maioria das políticas de título garante o título contra reivindicações registradas e não registradas, sujeitas a exceções estabelecidas. A cobertura para riscos não registrados é benéfica devido à dificuldade ou impossibilidade de verificar todos esses riscos. Muitos estados têm agências de classificação que regulam os tipos de políticas, endossos de políticas e taxas que se aplicam ao seguro de títulos em uma determinada jurisdição. O credor geralmente exigirá seguro de título para assegurar a garantia de sua hipoteca. Dependendo do tipo e das características da propriedade e do empréstimo, o credor pode também solicitar determinados endossos à apólice do título, cobrindo um risco particular de preocupação para o credor, como a falência. Esses endossos afetarão o preço da apólice. Os endossos podem assegurar uma variedade de riscos, incluindo, mas não se limitando a, zoneamento, usura, garantias ambientais, direitos minerais e outros assuntos muito numerosos para listar aqui. Certos endossos também só estão disponíveis em determinados estados ou para certos tipos de propriedades ou empréstimos.

16. Quais opções da entidade do mutuário estão disponíveis?
Um proprietário deve decidir se terá posse em nome individual ou de uma entidade. As opções de entidade incluem empreendimento conjunto, parceria geral, sociedade limitada (LLP), sociedade limitada de responsabilidade limitada (LLLP), corporação "subcapítulo C", corporação "subcapítulo S", sociedade de responsabilidade limitada (LLC), fundo empresarial ou fundo de investimento imobiliário. A escolha da entidade para fins de financiamento comercial dependerá de muitos fatores, incluindo considerações tributárias, identidades dos proprietários, se haverá retornos preferenciais, quem operará o projeto, lei estadual e outros. A decisão de usar uma entidade e, em caso afirmativo, qual entidade usar pode ser complicada e deve ser feita com a assistência de consultores fiscais, contábeis e jurídicos competentes.

17. O que é uma hipoteca de arrendamento?
Uma hipoteca de taxa é uma hipoteca sobre o espólio de taxa, ou interesse absoluto de propriedade, em propriedade real (às vezes chamada de taxa de propriedade simples), dada pelo proprietário da taxa do terreno. Em caso de foreclosure da taxa de propriedade, o credor irá executar em toda a propriedade, e o licitante em execução no foreclosure terá direito à propriedade total da taxa de propriedade. Uma hipoteca de arrendamento é uma hipoteca garantida pelo interesse de posse do devedor / arrendatário na propriedade de arrendamento. Em caso de foreclosure, o credor só pode exercer a hipoteca sobre o patrimônio do contrato de arrendamento, e o licitante vencedor no momento da execução terá direito apenas aos benefícios concedidos pelo contrato de arrendamento durante o restante do prazo do arrendamento. Deve-se notar que pode haver limitações em jurisdições diferentes sobre a hipoteca de uma propriedade de arrendamento. Um credor que toma uma hipoteca de arrendamento pode exigir que o proprietário da taxa "subordine a taxa", ou seja, que o proprietário da taxa concorde que, em caso de inadimplência da hipoteca de arrendamento, o credor possa encerrar a totalidade da taxa de juros na propriedade. O proprietário da taxa pode ter incentivo para fazer essa subordinação quando melhorias substanciais forem feitas à propriedade por um inquilino e o dono da propriedade / locatário estiver ganhando valor na propriedade como resultado; em outros casos, o contrato de subordinação exige que o credor pague uma quantia determinada ao proprietário da taxa em caso de foreclosure.

18. O que são penhores menores?
Um penhor menor é uma garantia sobre a propriedade real que é subordinada em prioridade, seja por tempo ou por acordo, a outra garantia (uma garantia "superior" ou "sênior"). Muitas vezes, o mesmo credor que estendeu o primeiro financiamento também fornecerá financiamento adicional, garantido por um penhor que será secundário ou subordinado ao primeiro empréstimo. Muitas vezes, um documento de penhor maior proíbe o mutuário de executar um penhor menor, porque penhoras menores podem complicar o processo de foreclosure.

19. O que são empréstimos de participação?
Às vezes, um credor institucional participa com outros credores na criação de um empréstimo hipotecário único para um único devedor; trata-se de um empréstimo de participação. Os empréstimos de participação são uma forma de os bancos menores aceitarem uma parte de uma transação de empréstimo maior, espalhando assim o risco. Além disso, um montante de empréstimo pode ser muito grande para qualquer credor sob seus regulamentos de empréstimo, e outros credores são necessários para cumprir os requisitos de financiamento adicionais. Um credor também pode fazer o empréstimo individualmente e depois vender "participações" nesse empréstimo a outros investidores ou instituições financeiras. O contrato de empréstimo ou um contrato de participação separado definirá qual credor tem autoridade para aplicar os termos do empréstimo.

20. Quando são usados os acordos entre credores e subordinação?
Acordos entre credores são feitos entre dois ou mais credores que estenderam empréstimos a um único devedor para definir a relação entre os credores e incluir provisões relativas a adiantamentos de recursos de empréstimos pelos credores, prioridade eqüitativa dos credores em relação a pagamentos do devedor, e quem vai agir (e como eles podem agir) em caso de inadimplência do devedor. Um acordo de subordinação altera os interesses prioritários em uma propriedade hipotecada de uma parte, que tem prioridade, para outra parte, que de outra forma estaria subordinada se não fosse pelo contrato de subordinação.

21. Como o financiamento privilegiado é diferente de outros empréstimos comerciais?
Se o patrimônio do proprietário e o empréstimo do credor forem, em conjunto, insuficientes para as necessidades financeiras de uma propriedade, o tomador do empréstimo pode, às vezes, também procurar um ou mais credores adicionais para financiar o projeto. Muitos credores tornaram-se cada vez mais hostis ao financiamento secundário envolvendo uma garantia de hipoteca menor sobre a propriedade em que detêm uma hipoteca. Empréstimos privilegiados são uma forma de financiamento menor que não garante os bens imóveis ou pessoais do devedor coberto pela primeira hipoteca, mas sim um empréstimo garantido com penhor dos interesses de propriedade do devedor. Empréstimos privilegiados são muitas vezes organizados em um financiamento altamente estruturado, simultaneamente com o primeiro empréstimo hipotecário. No caso de inadimplência do empréstimo privilegiado, o credor assume a propriedade da entidade mutuária, não a propriedade em si. Essa estrutura é geralmente composta de SPEs para satisfazer os credores quanto à falência - afastamento e garantir o valor da garantia. Um acordo entre credores geralmente será exigido em transações de empréstimo privilegiado

22. O que significa "subordinação equitativa"?
A subordinação no setor bancário e financeiro refere-se à ordem de prioridades de interesses em vários ativos, e a prioridade é normalmente determinada por estatuto e ordem de registro. Os tribunais de falência nos Estados Unidos, bem como a maioria dos tribunais de jurisdição geral nos vários estados, têm o poder e a autoridade, como tribunais de equidade, para alterar a prioridade aparente de penhores para subordinar reivindicações meiores sobre os ativos de um devedor às reivindicações de requerentes iniciantes baseadas em princípios eqüitativos. Essa solução é chamada "subordinação equitativa". A subordinação equitativa pode ser usada para subordinar interesses garantidos e não garantidos. A subordinação equitativa é um recurso extraordinário, e os tribunais geralmente sustentam que as seguintes condições devem ser satisfeitas antes de serem impostas: (1) o credor maior deve ter se envolvido em algum tipo de conduta injusta; (2) a má conduta deve ter causado prejuízo aos credores subordinados do falido ou conferido uma vantagem injusta ao credor anterior; e (3) no que diz respeito a um processo de insolvência, a subordinação equitativa do pedido não deve ser inconsistente com as disposições do Código de Falências.

23. Que impacto a exclusão dos "direitos dos credores" tem sobre uma apólice de seguro de títulos?
Quando uma seguradora de título emite sua apólice com um endosso removendo a exclusão ou exceção de direitos dos credores, não está claro se o segurado terá, de fato, cobertura se a transferência segurada for posteriormente contestada como fraudulenta ou preferencial, ou quando o empréstimo hipotecário é objeto de uma reivindicação de subordinação equitativa. Outras exclusões na apólice, no entanto, podem se aplicar e formar a base para uma negação da reivindicação do segurado. Também não está claro se a apólice oferece cobertura contra a contestação dos direitos dos credores, mesmo se ela incluir um endosso que elimine a exclusão dos direitos dos credores. Em muitas situações de reivindicações, portanto, a seguradora será forçada a pagar pela defesa do assegurado se não houver exclusão ou exceção de direitos dos credores na apólice para confirmar que nenhuma cobertura contra esse risco foi planejada. Isso pode ser muito caro para a seguradora.

24. O que é um foreclosure?
Um credor pode encerrar ou "excluir" os interesses do devedor em caso de inadimplência ou de outra obrigação. Foreclosures são um método que o credor pode usar para apreender a propriedade hipotecada atuando como garantia da obrigação, rescindindo o patrimônio de resgate do devedor e apropriando-se e possuindo o terreno ou vendendo os direitos a um terceiro e usando o produto dessa venda para pagar ou quitar a dívida. Algumas jurisdições reconhecem vendas de foreclosure não judiciais realizadas sem supervisão de um tribunal; outras jurisdições apenas reconhecem foreclosures judiciais. Foreclosures são uma das soluções disponíveis para um credor em caso de incumprimento ao abrigo de um instrumento hipotecário.

25. Como um credor exerce uma procuração/poder de venda?
O poder de venda é uma cláusula, às vezes permitida pela lei local, a ser inserida em hipotecas ou escrituras de fideicomisso, que concede ao credor ou fiduciário o direito de vender a propriedade sobre certos incumprimentos sem autoridade judicial. Quando uma hipoteca confere ao credor o poder, e a lei estadual não impede seu exercício, o credor pode providenciar uma venda não judicial dos interesses do devedor inadimplente. Uma venda realizada de acordo com uma cláusula de poder de venda é uma venda pública, e os estatutos que regem tais disposições regulam a condução da venda e o método de notificação. O comprador, em teoria, obtém os mesmos direitos sobre a propriedade que ele teria se tivesse comprado em uma venda judicial, uma vez que o credor está vendendo o título como existia quando a hipoteca ou escritura de confiança contendo o poder de venda foi dada. No entanto, a venda judicial mais dispendiosa, mais lenta e mais pesada é freqüentemente preferida porque, entre outras razões, cria um registro judicial permanente dos eventos que levaram à transferência do interesse do devedor, incluindo uma decisão, enquanto o comprador em um venda não-judicial pode ter apenas partes da escritura de transferência para estabelecer os direitos de titularidade desse comprador. Um foreclosure judicial também reduz ou elimina os direitos de resgate do devedor, o que tem o efeito de finalizar os resultados de venda mais rapidamente do que no caso de foreclosure sob uma cláusula de venda.

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