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C. Forma como o Título

é Adquirido e Mantido

Como o título deve ser mantido?

Certifique-se de identificar cuidadosamente todas as partes que aceitam o título e como este deve ser mantido. A seguir, exemplos de métodos típicos de se manter o título:

1. Único Proprietário. Segundo esta abordagem, o título é tomado em nome de apenas um beneficiário individual e é livremente transferível ou está sujeito a ônus por aquele beneficiário, sujeito aos direitos de propriedade descritos abaixo. 
Exemplo: John Doe, um homem solteiro, concedente, a Jane Smith, uma mulher solteira, beneficiária.


2. Propriedade conjunta com direito de sobrevivência. O título pode ser obtido em vários nomes sob esta abordagem. Cada inquilino conjunto possui participação total em toda a propriedade. A linguagem “sobrevivência” significa que, se um inquilino comum morre, o interesse dessa pessoa é transferido automaticamente para os inquilinos conjuntos restantes. Qualquer inquilino comum poderá transferir livremente sua participação fracionária na propriedade durante sua vida útil, mas qualquer transferência desse tipo encerrará os aspectos de sobrevivência do contrato de aluguel conjunto de sobrevivência até a extensão das participações transferidas. Ações iguais de propriedade são presumidas a menos que a escritura indique o contrário. Por exemplo, se houver dois beneficiados, cada beneficiário terá metade de participação, a menos que a escritura especifique o contrário

Um arrendamento conjunto é criado e só existe se houver quatro características essenciais: (1) unidade de propriedade e controle conjunto; (2) os interesses mantidos devem ser os mesmos; (3) os interesses devem ter origem no mesmo instrumento; e (4) os interesses devem começar ao mesmo tempo. Se todas ou algumas dessas características não existirem, os proprietários serão proprietários como inquilinos em comum. Exemplo: John Doe, um homem solteiro, concedente, a Able Smith, Jane Baker e Charles Jones como inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência


3.
Proprietários em regime de comunhão geral de bens. Esta descrição é valida somente por marido e mulher oficialmente casados. Essa forma de propriedade não existe em todos os estados. As palavras “marido e mulher” no nome do beneficiário fazem essa escolha. Se uma transferência desse tipo for feita, mas os donatários não forem validamente casados ou se forem divorciados, o título será revertido para os inquilinos em comum. Como inquilinos na totalidade, nenhum inquilino pode transferir sua participação para um terceiro ou onerar a propriedade sem que ambas as partes participem da escritura ou hipoteca. Após a morte de uma das partes, a posse da propriedade automaticamente vai para o cônjuge que vivo. Esta é uma forma comum de propriedade entre casados, exceto em estados americanos com leis diferentes. Nestes estados, o marido e a esposa adquirem a propriedade como bem comum e a mantém assim com direito de uso-fruto.
Exemplo: John Doe, um homem solteiro, concedente, a John Jones e Jane Jones, marido e mulher.


4. Locatários Comuns. O título mantido como inquilinos em comum, como inquilinos conjuntos, permite que o título de toda a propriedade seja mantido em vários nomes. O título também é livremente transferível ou está sujeito a ônus (quanto ao próprio interesse do inquilino transferidor) por cada inquilino. No entanto, não há direito de uso-fruto dos inquilinos sobreviventes após a morte de um inquilino. Além disso, observe que a porcentagem de propriedade é presumida, a menos que a escritura especifique o contrário. Por exemplo, a menos que a escritura indique o contrário, se houver três beneficiários, cada beneficiário terá um interesse de um terço. É sempre melhor declarar o percentual de participação de cada co-proprietário na escritura para evitar qualquer incerteza ou mal-entendidos. Exemplo: John Doe, um homem solteiro, concedente, a Jane Smith, Sam Wilson e Tom Baker, em partes iguais como inquilinos em comum. Ou John Doe, um homem solteiro, concedente, a Jane Smith com parte de 1/2 de juros, Sam Wilson com 1/4 e Tom Baker com 1/4, como inquilinos em comum

5. Título Transmitido em Fundo pelo Benefício dos Compradores. Sob essa abordagem, o título legal (registro) é transferido para um administrador (por exemplo, o beneficiado seria "John Doe, como administrador sob acordo datado de 1º de junho de 2005"). Deve-se ter cuidado ao usar essa abordagem, pois há preocupações mais complexas envolvidas.


6. Questões Especiais de Propriedade Conjugal. Esta é uma questão em que você deve descobrir se o estado em que a propriedade está localizada tem regras especiais que exigirão uma declaração de propriedade diferente ou concederá automaticamente interesses de propriedade entre os cônjuges. Califórnia, Arizona e Wisconsin são exemplos de estados de “propriedade conjugal” ou “propriedade em comum”, onde os estatutos têm um impacto sobre a maneira pela qual o título é mantido. O interesse do beneficiário deve ser descrito com precisão com os termos exigidos pela lei desse estado.

A. Preocupações com a compra de uma casa


Quais são as questões importantes a serem consideradas quando revisamos um contrato para comprar uma casa?


Poucas pessoas percebem que o contrato de compra é o passo mais importante na compra de uma casa. Os detalhes deste contrato determinam o que e como você compra ou vende. Antes de assinar, leia atentamente o contrato e considere o seguinte (não uma lista completa de questões, mas algo para dar ao leitor um bom começo sobre pontos a considerar):


  1.  A compra depende de questões como a disponibilidade de financiamento em termos aceitáveis ou a venda da casa que o comprador possui atualmente?
  2. Exatamente que terra, edifícios e mobília estão incluídos na oferta? Os eletrodomésticos, certos utensílios e outras propriedades pessoais estão incluídos no preço de compra?
  3. Quando o comprador pode tomar posse?
  4. O vendedor é obrigado a fornecer um título limpo e comercializável? O título negociável é aquele que pode ser prontamente comercializado (vendido) para um comprador razoavelmente prudente ciente dos fatos e seus significados legais com relação a penhores e impedimentos.
  5. Quem paga pelo exame do título de propriedade caso a oferta seja aceita? Quem paga pelo seguro de título?
  6. As utilidades elétricas foram instaladas se a propriedade é nova?
  7. Quem paga pelo custo de inspeção da propriedade? O credor exige uma inspeção como condição da aprovação do empréstimo?
  8. Quais inspeções são exigidas pelo município? Quem pagará pela inspeção? Haverá um contrato de garantia da casa pago pelo vendedor? O comprador deve realizar e pagar por uma inspeção residencial separada? Que tipos de informações o vendedor é obrigado a fornecer ao comprador e o que acontece se elas não forem divulgadas?
  9. Se uma hipoteca vai ser concedida, há uma taxa de imposto ou de registro para o processamento da hipoteca? Em caso afirmativo, qual das partes pagará esse imposto?
  10. Se um empréstimo é para ser obtido de um credor externo, quem pagará os custos de fechamento do empréstimo?
  11. Se houver dano por cupins, o vendedor pagará o custo dos reparos?
  12. Existem restrições ao uso da propriedade?
  13. Se sua oferta for aceita, quem corre o risco de perder se a propriedade estiver danificada antes do fechamento?
  14. Quais pessoas (como maridos ou esposas) são obrigadas a assinar e aceitar a oferta?
  15. Há alguma linha limítrofe em disputa?
  16. O que fazer se o comprador ou o vendedor não cumprir o contrato?
  17. Há corretores envolvidos? Se sim, quem paga a comissão? A comissão é paga mesmo que a venda não seja fechada?
  18. De quem é a responsabilidade de pagar pelas avaliações especiais do governo que surgem antes do fechamento?
  19. Que tipo de escritura será feita? Veja D abaixo.

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​​​Perguntas frequentes sobre Bens imobiliários residenciais
Problemas comuns sobre imóveis residenciais



A. Preocupações com a compra de uma casa
B. Preocupações com o Título
C. Forma em que o Título é Adquirido e Mantido
D. Diferentes Formas de Escrituras
E. Problemas de Inspeção
F. Problemas de Direito de Uso da Propriedade
G. Problemas com a conta escrow (contrato de depósito)
H. Problemas com zoneamento
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H. Problemas com zoneamento

De que maneira o comprador sabe como o terreno ao redor da propriedade será usado?

1. Normalmente, o vendedor não garante como a área ao redor da propriedade será usada. Alguns contratos de compra pedem ao vendedor para garantir o que ele sabe sobre os usos da propriedade que podem interferir com o uso da casa, mas muitos não o fazem. Se o comprador estiver preocupado, ele deve contatar o avaliador da propriedade ou cobrador de impostos do condado em que a propriedade está localizada e determinar quem é o proprietário do terreno, ou falar com o departamento de zoneamento ou planejamento da sua prefeitura local antes de comprar o imóvel para entender como os vizinhos podem afetá-lo. O compromisso de título apenas divulga informações sobre a propriedade que está sendo comprada e não informa o comprador sobre usos circunvizinhos. Às vezes uma pesquisa identifica os proprietários de qualquer parcela imediatamente adjacente. O comprador precisa assumir a responsabilidade de descobrir quais usos podem afetá-lo. O comprador pode perguntar aos proprietários de imóveis vizinhos se eles sabem de planos para construção ao redor da propriedade. O comprador também pode conversar com o escritório de zoneamento do município local para confirmar o zoneamento da propriedade circundante de modo a saber que tipos de usos podem ser feitos no futuro, embora o zoneamento possa ser alterado

F. Problemas de direito de uso da propriedade

O que é o Direito de Uso de uma Propriedade? Quais são meus direitos e obrigações?


​1. Objetivo  Direito de uso é um interesse em terrenos que são propriedade de uma pessoa que não é proprietária do todo, como o direito de usar ou controlar uma parte, ou uma área acima ou abaixo dela, para uma finalidade específica limitada (como cruzá-la para acesso a uma via pública, compartilhar uma unidade comum com uma propriedade vizinha, ou instalar e manter fios ou linhas de utilidade pública).


A terra que se beneficia é chamada de propriedade dominante; a terra usada é chamada de propriedade servidora. Ao contrário de uma concessão ou licença, o direito de uso pode durar para sempre, mas geralmente não dá ao portador o direito de possuir, tirar, melhorar ou vender o terreno. Algumas servidões comuns podem incluir: (i) direito de passagem; (ii) direito de entrada; (iii) direito ao apoio de terrenos e edifícios; (iv) direito de luz e ar; ou (v) direito à água. O dono do imóvel servidor é normalmente livre para usar sua propriedade como bem escolher, desde que o uso não prejudique o uso do terreno coberto pelo direito de uso.

2. Fatores que beneficiam o imóvel Você pode ter direito de uso sobre a propriedade de outra pessoa por vários motivos. Um dos motivos mais comuns pode ser o acesso a um direito de passagem por um imóvel com acesso ao mar. Verifique sua inspeção ou pergunte à sua empresa se não tiver certeza da finalidade de qualquer direito de uso identificado. Ademais, certifique-se de que tudo o que beneficie sua propriedade em detrimento da propriedade de outra pessoa seja refletido na descrição legal incluída na Apólice A da apólice de seguro de seu título. Um dos itens segurados pela política de seguro de propriedade é o acesso legal à propriedade segurada.

3. Direito de uso que prejudica o imóvel. Se alguém tem direito de uso devidamente registrado sobre minha propriedade, quais são minhas obrigações e direitos?
Suas obrigações para com a parte que beneficia (propriedade dominante) sobre o imóvel que você está comprando (propriedade serviente) dependem do acordo escrito.

Se a inspeção da propriedade reflete um direito de uso, mas não há nenhum documento que o registre, é preciso saber como o inspetor obteve essa informação. Se o direito de uso não registrado for mostrado na inspeção, a companhia de títulos provavelmente listará esse direito não registrada na sua apólice de título como uma exceção à cobertura. Isso significa que, se alguém reivindicasse o uso desse direito, seu seguro de título não pagaria para resolver esse problema.

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D. Diferentes Formas de Escrituras

Qual é a diferença entre uma escritura de garantia geral, uma escritura de garantia especial (limitada) e uma escritura sem reivindicação?

1. Escritura de Garantia Geral Uma escritura de garantia geral garante o bom título do concedente antes da transferência, e essa garantia continua após a transferência. As garantias usuais do vendedor são: título limpo, isenção de encargo que não seja especificamente identificado e direito de posse ao comprador em relação a todos os outros. A garantia inclui quaisquer reivindicações surgidas durante ou antes da posse do concedente.


2. Escritura de Garantia Especial (ou Limitada). Uma escritura de garantia especial, às vezes referida como uma escritura de garantia limitada (e alguns estados podem ter um nome diferente para esta forma de escritura), fornece garantias menos extensas que uma escritura de garantia geral. Sob uma escritura de garantia especial, o concedente garante somente as reivindicações surgidas durante o período da posse do concedente, mas não garante quaisquer reivindicações surgidas antes da posse da propriedade pelo concedente.


3. Escritura de Retirada de Reivindicação Essa escritura não contém garantias de qualquer tipo e transmite apenas os juros, se houver, mantidos pelo concedente (por exemplo, se o concedente não tiver nada para transmitir, a escritura não conferiria qualquer propriedade ao beneficiário). Essa escritura não é normalmente usada para transações de compra de imóveis residenciais.


4. Escritura do Xerife Essa é uma escritura concedida no final de uma execução hipotecária, em que o xerife, sob a ordem do tribunal no caso de encerramento, concede a posse do imóvel ao licitante vencedor na venda. Estas escrituras são sem reivindicação e não trazem nenhuma garantia, porque o licitante na venda do xerife leva o título "sujeito a todos os encargos jurídicos", incluindo eventuais falhas no processo de encerramento.


5. Escritura do Xerife Essa é uma escritura concedida no final de uma execução hipotecária, em que o xerife, sob a ordem do tribunal no caso de encerramento, concede a posse do imóvel ao licitante vencedor na venda. Estas escrituras são sem reivindicação e não trazem nenhuma garantia, porque o licitante na venda do xerife leva o título "sujeito a todos os encargos jurídicos", incluindo eventuais falhas no processo de encerramento.

E. Problemas de Inspeção

O que é uma inspeção e por que devo pagar por uma?


A inspeção é um desenho da propriedade que deve mostrar quaisquer melhorias (como prédios, entradas e afins), as linhas de limite da propriedade e quaisquer transgressões que a afetem (se algo invade a propriedade ou se o imóvel tem algum problema com uma propriedade vizinha).


Os detalhes incluídos em uma inspeção dependem inteiramente do que foi exigido do inspetor no contrato, e do que está na certificação que ele apresenta antes de fazer seu trabalho.


Os inspetores podem descobrir; (ii) em que zona de inundação a propriedade está localizada; (iii) se as estruturas estão em conformidade com as leis aplicáveis de recuo e altura; ou (iv) se a propriedade tem acesso a um direito de passagem público. Interferências na propriedade podem incluir: (i) serviços públicos (como água, cabo, eletricidade e linhas telefônicas); (ii) o direito de outra parte de entrar em sua propriedade (como uma entrada comum que a propriedade possa compartilhar com uma propriedade vizinha); ou (iii) estruturas não citadas com a compra da propriedade e que não deveriam estar ali (como a cerca pertencente a um vizinho).


Os credores residenciais geralmente exigem que uma inspeção seja feita antes do fechamento, porque ela é o único documento que confirma que a descrição legal na escritura corresponde à propriedade que o comprador espera receber.


Em alguns casos, se o atual proprietário tiver um documento de inspeção recente da propriedade, o credor o aceitará (ou talvez uma recertificação atual da inspeção anterior, desde que não haja novas melhorias substanciais na propriedade) e os custos de uma nova inspeção podem ser reduzidos.

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B. Preocupações com o Título

1. O que é um exame de título ou resumo de registros públicos?

Um exame de título é um estudo dos registros relacionados ao histórico da propriedade e às vezes de outros assuntos relacionados a interesses na propriedade. Um resumo de registros públicos é uma coleção de registros relacionados à posse de um (ou mais) imóvel. Durante o exame, um examinador de título revisa as informações aplicáveis para determinar quem é o proprietário das terras, se existem problemas ou reclamações sobre a propriedade e se é necessária alguma ação para garantir que o comprador obtenha um bom título de registro da propriedade no fechamento.


2. O que é seguro de título e por que é necessário?


Uma apólice de seguro de título garante o status do título em nome do proprietário da apólice. Apólices de seguro de título são emitidas por companhias de seguro de título. A companhia de título tem um contrato com a pessoa assegurada, nomeada na apólice, para protegê-la contra perdas financeiras relacionadas ao título, como também do custo de defender o título em tribunal. A empresa pesquisa e examina documentos relacionados à propriedade e aos itens que a afetam antes de emitir uma apólice. Ela fornece uma fonte de indenização ao segurado nomeado se ele for prejudicado por uma busca ou exame de título negligente ou incorreto, e também por defeitos ocultos que não seriam descobertos em uma pesquisa de título. Por exemplo, um problema com o título resultante de uma falsificação não seria revelado em uma pesquisa ou exame dos registros públicos, mas seria coberto pela apólice de seguro de título.
Antes da emissão da apólice de seguro de título no fechamento, um compromisso de emissão de título será preparado. Você pode ou não ter a oportunidade de ver este documento antes de fechar a compra, mas deve fazer o possível para revisá-lo. Você deve pedir ao seu advogado (se você tiver um) para revisá-lo também. Embora haja muitas partes importantes em um compromisso de emissão de título, você deve estar familiarizado com o seguinte: (i) o Anexo A identifica o tipo de apólice emitida, os nomes dos assegurados propostos, os atuais proprietários e a descrição legal da propriedade; e (ii) o Anexo B contém uma lista de itens que devem ser satisfeitos para que a companhia de título emita a apólice de seguro. Também contém uma lista de assuntos de título (chamados "exceções") que serão excluídos da cobertura, como impostos de mercado imobiliário e direito de inspeção de serviços, a menos que sejam excluídos do compromisso de título no momento do fechamento. Se houver itens questionáveis no compromisso, você precisa tentar removê-los pela companhia de seguros de título antes do fechamento.
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G. Problemas com a conta escrow (contrato de depósito)

O que é uma conta escrow e um agente escrow? O que significa ter fundos ou documentos em escrow?


1. Um agente escrow é geralmente uma terceira parte designada para manter um item (geralmente fundos, mas algumas vezes certos documentos, como escritura e / ou hipotecas) por um certo tempo ou até a ocorrência de uma condição, momento em que o agente escrow tem que entregar o item para a outra parte. Normalmente, o agente será a empresa de título, e os fundos e documentos que eles estão "guardando" incluem quaisquer depósitos feitos sob o contrato para comprar o imóvel, bem como a escritura e os instrumentos de hipoteca. Em muitos contratos de compra de casas, o depósito inicial ou a quantia em dinheiro será retida por um agente até o fechamento. Em alguns estados, todo o fechamento acontece por meio de um agente, com todos os fundos e documentos sendo coletados e distribuídos da maneira exigida por instruções específicas e detalhadas de depósito.

Perguntas Frequentes Sobre Imóveis